近年来，全国各地的房地产市场出现不少商铺投资失败的案例，如项目烂尾、开发商携款潜逃、承诺收益无法兑现等现象多有出现。而在这些失败的案例中不难发现，商铺以低投入高回报，购铺后承诺包租、返本销售、诸如此类销售噱头为主，开发商推出的这些看似“一劳永逸”的营销宣传或许不是“馅饼”而是“陷阱”。

调查：房产项目无证预售、售后包租返祖

在近日，有群众反映位于内乡县邮政广场附近的鑫源国际广场的商铺项目也打出了包租5年，坐等收益的广告来吸引购房者，并且该项目在未拿到商品房预售许可证这个“收费凭证”的情况下已开始收取定金及首付款。

在本网调查采访过程中，置业顾问介绍道：商铺购买后前5年需和开发商签订一个5年的包租返租合同，签订合同之后就意味着5年之内业主没有使用权，但开发商会按照每年总房款8%的比例进行返租，可以保障收益。

当问及商铺项目是否有商品房预售许可证时，营销人员坦承称：商铺这一块还未拿到，手续还在办理过程中，公司曾开会说预计10月份能拿到，但现在已经11月了，还未拿到。因为鑫源国际广场的商铺面积方面在内乡县算是第一家分割式商铺，手续上会有些繁琐。关于返租这块的情况，需待到按揭手续完善之后才签订，若是按揭手续没有完成，对返租也是会有影响的。而办理按揭手续的前提就是需要拿到预售证，所以现在开发公司也是一直在等预售证的下发，但现阶段暂也无法确定拿到商品房预售许可证的具体时间。

伤民：包租返租暗藏诸多风险

关于包租返租，相信近年来老百姓也时常听闻，但为何这样一种早已明令禁止的房地产销售行为在市场上屡见不鲜呢?归根结底，还是因为这种营销方式对开发商而言是具有诸多“好处”的，最直接的一点，就是可以回笼资金，转移风险。

开发商方面作出的售后返租多为售后收益，所以即便是有回报也是以后的事情。一旦日后市场经营不善发生纠纷，将难以保证投资者的权益。而开发商方面在售出商铺之后早已资金回笼到位，并不会承受很大的损失。

而大部分包租返租还伴随着无证预售的情况，鑫源国际广场就是如此。一般情况下，没有预售许可证就代表着距离签订正式商品房购买合同还有一段时间，返租收益也将随着预售证等手续问题的推迟而延迟。而在开发商办理预售许可证再到签订购房协议直至正式返租这个“漫长”的过程中，不同开发商不同商业项目收取的多达上亿少则数百万的定金和首付款将成为开发商的变相“无息贷款”。甚至有些开发商会将这些“无息贷款”挪作其他项目使用，一旦项目某一环节出现问题，将可能导致资金链断裂。

政策：包租返租早已明令禁止

基于以上种种暗藏的风险，1996年，工商局发布的《房地产广告发布暂定规定》第十六条规定：房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺，2001年，建设部颁布的《商品房预售管理办法》也明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;最高法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》也曾明确，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，应以“非法吸收公众存款罪”定罪处罚。

提醒：商铺投资 定要慎重

销售企业打出的低投入高回报，无需消费者直接管理、方便省心的宣传，但其中风险可控性比较差。购房者投资此类房产项目签订协议时，一定要详细阅读有关条款，尤其是违约责任条款，切不可盲目投资。

就内乡县鑫源国际广场项目中出现无证预售、包租返租等诸多问题，本网将持续予以关注。

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关键词： 内乡县 鑫源 猫腻